Trois indicateurs, trois réalités
Rendement brut = loyers annuels ÷ prix × 100 : rapide mais trompeur. Rendement net : on déduit taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance PNO, gestion, entretien — souvent 1,5 à 2,5 points de moins. Cash-flow = loyer − charges − mensualité : ce qui reste (ou manque) chaque mois dans votre poche.
Ce que le calcul ne montre pas
La fiscalité (micro-foncier, réel, LMNP…) peut fortement modifier le rendement final, tout comme la vacance locative (compter 1 mois tous les 2-3 ans) et les gros travaux. Un rendement net de 5-6 % hors fiscalité est généralement considéré comme un bon investissement dans une ville moyenne ; les grandes métropoles tournent plutôt à 3-4 % mais avec une meilleure perspective de plus-value.